凱德來福士|老項目如何迭代提效？
一、項目背景
凱德・來福士希望透過對週邊客群的消費需求摸底，校準計畫定位，提升到訪客流與場內消費轉換。為此，本案通過大數據掃描、量化問卷調查、質性深訪等方式，圍繞 「圈內客群特徵」「計畫當前表現」「客群消費需求與評估」 三大核心問題進行研究，最終輸出定位校正、客流提升及消費轉化的建議。
二、項目提案（部分內容）
1）客群分析
此階段聚焦圈內客群的總量與特徵，為項目定位提供基礎依據。號
- 客群結構：圈內常駐人口約 145.6 萬，以工作人群、居民為主，95 後佔比 20.5%，消費力呈現 “高、中、低” 分層。號
- 核心痛點
- 居民客群：親子、質素消費需求突出，但現有業態難以滿足。號
- 工作客群：注重便利餐飲與社交，但項目缺乏網紅打卡點。號
- 95 後客群：追求個性、體驗與新鮮感，現有品牌同質化嚴重。
2）項目診斷
- 客流流失：地鐵打圍導致造訪量下降 23.5%，客群流向今站購物中心、太古里等競品。號
- 業態短板：服裝、美妝、親子等業態吸引力弱於競品，缺乏人氣品牌與特色體驗。號
- 消費障礙：款式少、促銷活動不足、新品牌少，導致轉換效率低。號
- 定位模糊：與競品同質化，未形成 「休閒、社交、獨特體驗」 的核心標籤。
