凯德来福士|老项目如何迭代提效？
一、项目背景
凯德・来福士希望通过对周边客群的消费需求摸底，校准项目定位，提升到访客流与场内消费转化。为此，本案通过大数据扫描、定量问卷调查、定性深访等方式，围绕 “圈内客群特征”“项目当前表现”“客群消费需求与评价” 三大核心问题开展研究，最终输出定位校准、客流提升及消费转化的建议。
二、项目提案（部分内容）
1）客群分析
该阶段聚焦圈内客群的总量与特征，为项目定位提供基础依据。
- 客群结构：圈内常驻人口约 145.6 万，以工作人群、居民为主，95 后占比 20.5%，消费力呈现 “高、中、低” 分层。
- 核心痛点
- 居民客群：亲子、品质消费需求突出，但现有业态难以满足。
- 工作客群：注重便捷餐饮与社交，但项目缺乏网红打卡点。
- 95 后客群：追求个性、体验与新鲜感，现有品牌同质化严重。
2）项目诊断
- 客流流失：地铁打围导致到访量下降 23.5%，客群流向今站购物中心、太古里等竞品。
- 业态短板：服装、美妆、亲子等业态吸引力弱于竞品，缺乏人气品牌和特色体验。
- 消费障碍：款式少、促销活动不足、新品牌少，导致转化效率低。
- 定位模糊：与竞品同质化，未形成 “休闲、社交、独特体验” 的核心标签。
